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2020，深耕產(chǎn)品力！

發(fā)布時(shí)間：

2024-04-09 08:52

從2019年市場(chǎng)下行開始，深耕產(chǎn)品力成為業(yè)內(nèi)大多數(shù)人的共識(shí)。很多項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)范圍突破了所在片區(qū)，甚至擴(kuò)大到全市。即使沒有疫情，2020年也是謹(jǐn)慎樂觀。疫情加速的更多的是——升級(jí)了客戶的認(rèn)知。目前在“一項(xiàng)目一格局”的態(tài)勢(shì)之下，各家流速冷暖自知。

我們以嶗山區(qū)為例，淺談為何需要“深耕產(chǎn)品力”。

嶗山區(qū)位于青島東部，坐擁嶗山國(guó)家5A級(jí)景區(qū)，城市公共交通便捷、城市配套設(shè)施完善、自然資源環(huán)境優(yōu)越。2019年9月入選首批國(guó)家全域旅游示范區(qū)。2020年山東省四星級(jí)新型智慧城市建設(shè)預(yù)試點(diǎn)城市。

嶗山區(qū)住宅用地較為稀缺，2019年樓面地價(jià)上漲幅度高于青島市平均水平；商品住宅市場(chǎng)整體穩(wěn)健，成交價(jià)格連續(xù)四年保持上漲，平均上漲幅度超過地價(jià)漲幅。

嶗山區(qū)目前在售10個(gè)項(xiàng)目左右，2019年月均去化約100套；2020年約6個(gè)潛在供應(yīng)項(xiàng)目。按實(shí)際銷售情況統(tǒng)計(jì)，涉及90-250平米（僅納入統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目）的整體銷售基本在六成以上，供求比不超過1.7，存銷比不超過0.7，市場(chǎng)銷售節(jié)奏穩(wěn)健。其余面積段的產(chǎn)品，明顯銷售緩慢，尤其是90平米以下（兩房）。

然而，潛在供應(yīng)的產(chǎn)品面積段主要集中在110-150平米，同時(shí)已推未售產(chǎn)品面積段主要集中在150-200平米。按照2019年同類產(chǎn)品面積段的去化速度，去化周期將明顯拉長(zhǎng)。可見，未來面對(duì)同類客戶的項(xiàng)目，難免激烈競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)項(xiàng)目“基因”已定，產(chǎn)品力的打造成為貼近目標(biāo)客戶群體需求的變動(dòng)因素，越滿足需求越具備競(jìng)爭(zhēng)力。

從近幾年的成交總價(jià)段來看，400萬(wàn)以上的產(chǎn)品在2019年以前幾乎是每年翻一倍的比例演變，2019年以來呈現(xiàn)繼續(xù)放大勢(shì)頭，是2016年相應(yīng)比例的4.6倍，至2020年一季度占比超過六成，保持2019年的同等比例水平。600萬(wàn)以上的產(chǎn)品增長(zhǎng)勢(shì)頭略小，但也達(dá)到了每?jī)赡攴环难葑兯俣龋?020年一季度占比接近三分之一。因此，面臨產(chǎn)品總價(jià)段演變提升，目標(biāo)客戶群體主流愈發(fā)趨同，產(chǎn)品力的升級(jí)成為必然。

這里所說的產(chǎn)品升級(jí)，不是指不斷的貼“金”，一味比“豪”。而是指從開發(fā)的全鏈條進(jìn)行深入、精致的產(chǎn)品力鍛造，比如物業(yè)深度服務(wù)、戶型精細(xì)化設(shè)計(jì)提升體驗(yàn)等提升客戶需求的方方面面。在“一項(xiàng)目一格局”的態(tài)勢(shì)之下，深耕產(chǎn)品力絕不是簡(jiǎn)單的產(chǎn)品等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化的執(zhí)行。畢竟，客戶朋友們的眼光和能力也不可小覷。

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（奉上分析，敬請(qǐng)指正。）